매각허부결정에 대한 즉시항고

제2장 매각허부결정에 대한 즉시항고 //

제1절 매각허가 여부에 관한 재판 및 즉시항고

1. 매각허부에 관한 재판

집행법원은 매각허부에 관한 이해관계인의 이의가 이유 없다고 인정되고, 기타 직권으로 매각을

불허가할 사유가 없을 때에는 최고가매수신고인에게 매각을 허가하는 결정을 하고, 이를 매각결정기일에 법정에서 선고하여야 한다(민집 126조

1항).

매각허부의 결정은 선고한 때에 고지의 효력이 생기고(민집규 74조), 확정되어야 효력이

있다(민집 126조 3항).

집행법원이 일단 매각허부의 결정을 한 후에는 재도의 고안의 경우나 법률에 달리 근거가 있는

경우(예를 들어, 부동산의 훼손 등의 경우 민집 127조 1항에 의한 매각허가결정취소신청시 등)가 아닌 한 스스로 번복할 수 없다.

2. 즉시항고

이해관계인은 집행법원의 매각허부의 결정에 의하여 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수

있다(민집 129조 1항).

매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야 한다고 주장하는

매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인도 즉시항고를 할

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1) 부동산집행절차 및 매각허부결정에 관한 상세한 내용은 민사집행[Ⅱ]과

부동산집행의 각 해당부분에 설시되어 있으므로, 항고법원이 즉시항고 사건에서 판단하는 범위 내에서 이를 보완·설시한다. 항고사건은 구

민사소송법의 적용사건(2002. 6. 30.까지 접수된 경매신청사건)과 민사집행법 적용사건(2002. 7. 1. 이후에 접수된 경매신청사건)으로

분류할 수 있다-

한편, 본장에서 구 민사소송법과 민사집행법 사이의 변경된 용어의 차이는 민사집행법을 기준으로

적고, 구 민사소송법의 조문은 적지 아니하며, 민사집행법에서 새로 신설된 조문은 신설된 것임을 표시한다.

수 있다(민집 129조 2항).

즉시항고에는 집행정지의 효력이 없으나(민집 15조 6항 본문), 집행법원은 매각허가결정이

확정되어야 대금지급기한을 정할 수 있으므로(민집 142조 1항), 결국 즉시항고가 있으면 대금지급기한을 정할 수 없게 되어, 사실상 매각절차를

진행할 수 없다.

매각허부의 결정에 대한 불복방법으로는 즉시항고만이 인정되므로 특별항고의 대상이 될 수

없으며(대결 1981. 12. 22. 81그15 등), 그 외에 통상항고나 비송사건절차법에 의한 항고 역시 허용되지 아니하고, 매각허가결정

후에는 매각불허사유가 존재하는 때에도 집행에 관한 이의(민집 16조)로 그 시정을 구할 수 없다.

한편, 매각허가결정 선고 후에 '부동산매각허가에 대한 이의신청'이라는 제목으로 제출된 불복은

이를 항고로 보는 것이 실무이다(대결 1972. 8. 23. 72마763 참조).

3. 항고법원의 판단

항고법원은 신속하게 기록검토와 판단을 하여 사실상 정지된 매각절차가 빠른 시일 내에 다시

진행될 수 있도록 하여야 한다.

매각허가 여부의 결정에 대한 항고심의 심리절차에도 민사집행법에 따로 규정된 몇 가지 특칙(민집

131조, 132조)을 제외하고는 일반항고에 관한 민사소송법 제3편 제3장의 규정이 그대로 적용된다(민집 15조 10항). 따라서 매각허가

여부의 결정에 대한 항고사건의 심리에 있어서 변론 여부와 항고인 그 밖의 이해관계인에 대한 심문 여부는 항고법원의 재량에 속한다(민소 443조

1항, 134조).2)

항고법원은 항고이유에 관한 판단을 하기에 앞서 항고각하결정, 항고장각하명령 및 항고장각하결정

등을 할 사유가 있는지를 먼저 검토하여야 한다.

제2절 항고의 적법여부에 관한 판단

1. 집행법원의 항고장심사

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2) 대결 2001. 3. 22. 2000마6319.

구 민사소송법 하에서 집행법원의 재판장은 항고장각하결정과 항고장각하명령만을 할 수 있었고,

항고각하결정은 항고법원만이 할 수 있었으나, 민사집행법 하에서는 원심법원도 항고각하결정을 할 수 있게 되었다.

가. 즉시항고가 부적법하거나 즉시항고에 흠이 있는 경우

이에 관하여 자세한 것은 후술하는 각하결정사유 및 민사집행[Ⅰ] 67면 이하

참조.

나. 원심법원의 각하결정에 대한 즉시항고

항고인은 원심법원의 각하결정에 대하여 즉시항고할 수 있다(민집 15조 8항).

원심법원의 각하결정에 대한 즉시항고(재도의 즉시항고)는 일반의 즉시항고와 차이가 있는 것은

아니므로 일반의 즉시항고 절차가 그대로 적용된다.

다. 즉시항고가 적법한 경우

적법한 즉시항고가 제기된 경우 원심법원인 집행법원이 스스로 항고가 이유 있다고 인정하는 때에는

그 재판을 경정하여야 하고(민소 446조의 준용, 재도의 고안), 이로써 항고절차가 종료된다.

그러나 항고가 이유 없다고 인정한 때에는 항고기록에 항고장을 붙여 항고법원으로 보내야

한다(민소 400조 1항, 2항의 준용).

2. 항고장각하명령

집행법원의 재판장은 항고장의 적식 여부를 조사하여, ① 항고장의 기재사항에 흠결이 있거나 ②

인지가 부족한 경우 항고인에게 상당한 기간을 정하여 보정을 명하고, 그 기간 내에 보정하지 아니할 경우 명령으로 항고장을 각하하여야 한다.

집행법원의 재판장이 이를 간과하였을 때는 항고심재판장이 항고장을 각하한다(민소 399조, 402조, 443조, 민집 15조 10항).

3. 항고장각하결정

매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 자는 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전

또는 유가증권을 공탁하여야 하는바,3) 항고장에 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 경우 항고법원은 항고장을 받은 날로부

터 1주 이내에 결정으로 항고장을 각하하여야 한다(민집 130조 3항, 4항).

4. 항고각하결정

가. 각하사유4)

① 항고인이 항고장에 항고이유를 기재하지 아니하고, 항고장을 제출한 날로부터 10일 이내에

항고이유서를 제출하지 아니한 경우(민집 15조 3항, 5항)

② 항고장이나 항고이유서에 기재한 항고이유가 민사집행규칙 13조에서 정한 기재방법에 위반한

경우(민집 15조 4항, 5항)

항고이유는 그 사유를 구체적으로 적어야 하고(민집규 13조 1항), 그 사유가 법령위반인

경우에는 그 법령의 조항 또는 내용과 법령에 위반되는 사유를, 그 사유가 사실의 오인인 때에는 오인에 관계되는 사실을 구체적으로 밝혀야

한다(민집규 13조 2항)

③ 항고가 부적법하고 이를 보정할 수 없음이 분명한 경우(민집 15조 5항)

㉠ 항고권자 아닌 자의 항고

㉡ 즉시항고기간이 지난 후의 항고5)

나. 항고권자(민집 129조)

(1) 매각허부의 결정에 따라 손해를 보는 이해관계인

(가) 손해의 의미

재산상의 손해가 발생한 경우에 한하는 것은 아니다(대결 2001. 3. 22.

2000마6319).

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3) 구 민사소송법 하에서는 항고인 중 채무자나 소유자 또는 매수인만이 보증제공의 의무가

있었다. 한편 구 민사소송법 하에서 보증제공의 의무가 있는 항고인이 임차인 등 이해관계인의 지위를 겸유하고 있고, 그 이해관계인의 지위에서

항고를 제기한 때에는 보증금제공의무가 없다(대결 1999. 2. 10. 98마3771).

4) 단, 구 민사소송법 하에서는 ①, ②의 경우 항고법원이 본안으로 들어가 항고이유와

직권취소사유에 대하여 판단하고, ③ ㉡의 경우에는 항고심재판장이 항고장각하명령을 한다.

5) 항고기간을 도과한 것임이 명백한 때에는 구 민사소송법 하에서는 항고장각하명령을 하였지만,

신법 하에서는 '항고가 부적법하고 이를 보정할 수 없음이 분명한 때'에 해당하므로 항고각하결정을 하여야 한다.

(나) 이해관계인(민집 90조)

민사집행법 90조는 경매절차의 이해관계인으로 ㉠ 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을

요구한 채권자, ㉡ 채무자 및 소유자, ㉢ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ㉣ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람 등을 규정하고

있다.

위 규정은 제한적 열거규정으로서(대결 2003. 2. 19. 2001마785), 이에 열거된

이해관계인의 범위에 속하지 않는 자는 그 매각절차에 어떠한 이해관계가 있는 사람이라도 매각허부결정에 대하여 즉시항고를 제기할 수 있는

이해관계인으로 취급받지 못한다. 따라서 이에 해당하지 않는 가압류·가처분권자, 예고등기권자, 재매각을 실시하는 경우 전(前) 매수인,

채권자대위권에 기한 항고권자의 채권자, 배당요구를 한 임금채권자는 이해관계인이 아니다.

민사집행법 90조에 규정된 이해관계인에 대하여 자세한 것은 민사집행[Ⅱ], 79면

이하(이해관계인의 범위)를 참조하면 되므로, 여기서는 이해관계인의 범위에 대하여만 간단히 본다.

1) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자(1호)

가) 압류채권자

경매개시결정이 있은 후 그 경매사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 신청채권자는 집행력

있는 정본에 의한 배당요구채권자이지만, 선행사건이 정지되어 후행사건에 의하여 진행될 경우에는 압류채권자에 해당한다.6)

나) 배당요구채권자

배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자이다.

집행문이 필요한 집행권원으로서 집행문이 붙어 있지 아니한 집행권원에 의하여 배당요구한 채권자는

이해관계인에 해당하지 않지만(대결 2002. 9. 5. 2002마2812), 배당요구는 사본으로도 할 수 있으므로(민집규 48조 2항)

집행개시의 요건을 모두 갖춘 집행력 있는 정본의 사본을 제출하여 배당요구를 한 채권자는 이해관계인에 해당한다(대결 2002. 10. 29.

2002마580).

국세체납처분에 의하여 배당요구의 종기까지 압류등기를 한 압류권자도 이해관계인에 해당한다.

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6) 대결 2002. 12. 3. 2001마6254, 대결 1975. 10. 22.

75마332.

2) 채무자 및 소유자(2호)

가) 채무자

집행채무자를 말한다.

나) 소유자

경매개시결정등기 당시의 매각부동산 소유자를 말하고, 소유권을 상실하면 이해관계인의 지위도

상실하게 된다.

경매개시결정등기 후에 소유권이전등기를 마친 자는 여기서 말하는 소유자에 해당하지

아니하나(다만, 그 권리를 증명하면 아래 4호의 이해관계인이 된다. 대결 1964. 9. 30. 64마525), 가압류등기 후 본압류에 의한

경매개시결정등기 전에 소유권이전등기를 마친 자는 위 소유자에 해당하고, 파산선고 후에 저당권자가 별제권자(파산법 84조, 86조)로서 파산재단에

속하는 부동산에 대하여 매각절차를 개시한 때에는 파산관재인만이 소유자로 되며, 등기 없는 진정한 소유자나 경매부동산의 명의신탁자라 하더라도

확정판결에 기하여 소유권회복의 등기를 갖추고 집행법원에 권리신고를 하기 전에는 이해관계인으로 볼 수 없다(대결 1991. 4. 18.

91마141).

3) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(3호)

경매개시결정 기입등기 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 용익권자(전세권자, 지상권자,

임차권등기를 한 임차권자), 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자), 가등기담보권자,7) 공유자(단, 누가 공유자가 되더라도 이해관계가

없다고 판단되는 공유관계, 예를 들면 구분소유적 공유관계에서의 공유자는 제외) 등이 이에 해당한다.

4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(4호)

가) 유치권자, 점유권자, 특수지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지임차인(민법 622조),

주택임대차보호법에 따라 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인,8) 상가건

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7) 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기권자는 이해관계인이 아니다(대결 1985. 10.

11. 85마504).

8) 확정일자 있는 임차인이나 소액임차인이어야 하는 것은 아니다(대결 1995. 6. 5.

94마2134)

물임대차보호법에 따라 인도와 사업자등록신청을 마친 상가건물임차인,9) 법정지상권자(민법

305조, 366조, 187조), 전세금(임차보증금)반환청구권을 압류 및 전부 받은 자, 경매개시결정등기 후에 등기를 마치거나 대항력을 갖춘

제3취득자·용익권자·담보권자·임차인 등이 이에 해당한다.

나) 위 이해관계인은 매각허가결정이 있을 때까지 스스로 권리를 증명하여야 한다(대결 1994.

9. 13. 94마1342, 1994.9. 14. 94마1455).

따라서 매각허가결정이 있은 후 항고장을 제출하면서 비로소 그 권리를 증명한 경우, 현황조사

결과 이해관계인으로 판명된 경우, 압류가 경합된 후행 강제경매 신청기록에 이해관계인으로 표시된 경우, 다른 권리자가 제출한 등기부등본에 권리자로

등재되어 있었던 경우, 그 증명이 부족한 경우(가장임차인이나 가장유치권자 등)에는 이해관계인이 될 수 없고, 소유권회복의 등기를 할 수 있는

확정판결이 있다 하더라도 이에 기한 등기를 갖추고 이를 집행법원에 권리신고를 하기 전에는 이해관계인이 될 수 없다(대결 1994. 9. 12.

94마1465, 1466).

(2) 매수인, 매수신고인

매수인의 경우에는 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가하여야

한다고 주장하는 경우에 한하여 항고의 이익이 있다.

매수신고인의 경우에는 자기가 적법한 최고가매수신고인임을 주장하여 자기에게 매각허가하여 달라고

주장하는 경우에 한하여 항고의 이익이 있고, 매수신고를 하지 않은 자 또는 매수신고는 하였으나 보증금을 찾아간 자는 항고권자가 될 수 없다.

매수인과 매수신고인은 그가 신청한 가격에 구속되므로, 신고가격 이하로 매각

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9) 상가건물임대차보호법 부칙에 의하면, 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행하고(1조),

이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용하는데, 다만 제3조(대항력 등)·제5조(보증금의 회수) 및 제14조(보증금중 일정액의 보호)의

규정은 이 법 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다고 규정하고

있다.

주택임차인과 마찬가지로 일정한 요건을 갖춘 상가건물임차인을 경매절차의 이해관계인으로 인정하는

이유는 대항력과 보증금의 회수를 위한 것이므로, 매각으로 인하여 이미 임대차관계가 종료된 경우가 아니라면 이 법 시행이후에는 경매절차가 언제

개시되었는지에 관계없이 법정요건을 갖춘 임차인은 경매절차의 이해관계인으로 보아야 할 것이다.

허가할 것을 주장할 수 없다(민집 129조 3항).

다. 항고기간의 준수 여부

즉시항고를 하려는 자는 원결정을 고지받은 날부터 1주 이내에 항고장을 원심 법원에 제출하여야

하는바(민집 15조 1항), 매각허부의 결정은 이해관계인이 매각결정기일에 출석하였는지 여부를 묻지 않고 이를 선고한 때에 고지의 효력이

발생하므로, 위 1주의 기간은 선고일부터 일률적으로 진행한다. 위 기간은 불변기간이다(민집 15조 2항).

매각허가결정이 선고되기 전에 존재하지도 아니한 매각허가결정을 대상으로 하여 제기된 항고는

부적법하고, 그 항고가 각하되지 않고 있는 동안에 항고인에게 불이익한 매각허가결정이 선고되었다고 하여도 당해 항고는 적법한 것으로 되지

아니하며(대결 1998. 3. 9. 98마12), 항고인이 항고기간 내에 원심법원이 아닌 다른 법원에 항고장을 제출하였다고 하더라도, 그

항고장이 항고기간 경과 후에 원심법원에 접수되었다면 항고는 부적법하다(대결 1984. 4. 28. 84마251).

경매법원이 이해관계인 등에게 매각기일 등의 통지를 하지 아니하여 그가 매각허가결정에 대한

항고기간을 준수하지 못하였다면 특단의 사정이 없는 한 추완이 허용되어야 하고, 이미 매각대금이 납부되고 배당절차가 종료됨으로써 매각이

완결되었다고 하여 그 추완 신청을 받아들일 수 없는 것은 아니다(대결 2002. 12. 24. 2001마1047).

제3절 본안에 관한 판단

1. 항고심의 심판범위 등

가. 기준시

항소심의 결정시를 기준으로 항고이유를 판단하므로, 매각허가결정 후 항고심 재판시까지 사이에

생긴 사유도 항고이유로 주장할 수 있다.

나. 심판범위10)

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10) 구 민사소송법 적용사건의 경우에는 항고이유에 관계없이 직권불허가 사유에 대해

항고법원의 심판범위는 항고장 또는 항고이유서에 기재된 항고이유에 한정되고, 항고이유로 지적하지

아니한 사항에 대하여는 심리·판단할 의무가 없다(민집 15조 7항 본문).

다만, 원심재판에 영항을 미칠 수 있는 법령위반 또는 사실오인이 있는지에 관하여는 직권으로

조사할 수 있으므로(같은 항 단서), 항고법원이 이러한 사유를 발견한 경우 항고인이 항고이유로 삼지 아니하였더라도 이를 이유로 원심결정을 취소할

수 있다.

한편 원심결정을 취소할 경우 매각허부의 결정이 없어지게 되므로, 집행법원이 새로 매각허부의

결정을 하여야 한다(민집 132조).

다. 결정의 고지 및 공고

항고법원은 결정을 고지하여야 한다(민집 23조 1항, 민소 221조).

항고심에서 항고를 기각할 때에는 그 결정을 당사자인 항고인에게만 고지하면 충분하나, 항고를

인용하는 경우에는 항고인의 상대방뿐만 아니라 그 결정에 대하여 항고권이 있다고 인정되는 이해관계인 전원에게 고지하여야 한다. 항고심의 인용결정에

대하여 이해관계인 등이 항고를 하면 이는 재항고로 보아 대법원으로 송부하여야 한다.11)

2. 항고이유의 제한 13

매각허부결정에 대한 항고이유의 제한

3.

매각허가결정에 대한 항고이유

14

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